Construcții fără autorizație: ce aduce Codul urbanismului
În data de 25 august 2026 a intrat în vigoare Legea nr. 169/2026 privind Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor.
Începând cu această dată sunt abrogate integral Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții și Legea nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului și urbanismul, precum și o mare parte din dispozițiile Legii nr. 10/1995 privind calitatea în construcții.
Codul urbanismului reunește într-un cadru unitar reglementări dispersate până acum în mai multe acte normative.
Pentru proprietarii de imobile, cele mai relevante modificări vizează regimul juridic al construcțiilor executate fără autorizație de construire sau cu nerespectarea prevederilor acesteia. În acest context, principalele aspecte care trebuie avute în vedere sunt următoarele:
Dispariția posibilității de intabulare a construcției, după împlinirea termenului de prescripție
Art. 37 alin. (6) teza a II-a din Legea nr. 50/1991, în forma introdusă prin Legea nr. 7/2020, permitea înscrierea în cartea funciară a construcțiilor edificate fără autorizație, pe baza unui certificat de atestare a edificării, după împlinirea termenului de prescripție de trei ani pentru aplicarea sancțiunii contravenționale.
Procedura presupunea o expertiză tehnică privind respectarea cerințelor fundamentale de calitate și încadrarea în reglementările de urbanism, precum și documentația cadastrală.
Noul Cod nu mai preia acest mecanism.
Prescripția continuă să producă efecte asupra sancțiunii contravenționale, astfel că cine nu mai putea fi sancționat sub legea veche nu devine sancționabil prin intrarea în vigoare a noii legislații, însă calea administrativă de atestare a edificării nu mai există.
În lipsa acesteia, proprietarii care nu au parcurs procedura de intrare în legalitate până la 25 august 2026 rămân cu o construcție neînscrisă în cartea funciară, situație care complică vânzarea, constituirea unei ipoteci sau transmiterea succesorală.
Există, totuși, o excepție prevăzută de art. 37 alin. (2) din Legea nr. 7/1996, normă specială care nu a fost abrogată de Cod și care permite, în continuare, înscrierea construcțiilor edificate anterior datei de 1 august 2001 în baza certificatului de atestare fiscală și a documentației cadastrale.
Autorizația de regularizare
Art. 301 din Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor introduce autorizația de regularizare, principalul instrument de intrare în legalitate pentru construcțiile executate fără autorizație sau cu nerespectarea acesteia.
În regim permanent, procedura se aplică unui set restrâns de lucrări, respectiv pentru:
· locuințe unifamiliale cu regim de înălțime parter sau parter și etaj, cu suprafață construită desfășurată de cel mult 150 mp;
· anexe ale locuințelor, anexe gospodărești și anexe ale exploatațiilor agricole, în aceeași limită de 150 mp;
· lucrări de închidere a balcoanelor care nu se extind pe domeniul public.
Sunt excluse, în mod expres, clădirile clasate ca monumente istorice și construcțiile situate în zonele de protecție ale monumentelor ori în zone construite protejate.
Emiterea acestei autorizații este condiționată de îndeplinirea cumulativă a mai multor cerințe, printre care se numără încadrarea construcției în reglementările de urbanism aprobate, respectarea cerințelor fundamentale privind calitatea în construcții, aspect ce trebuie dovedit printr-o expertiză tehnică întocmită de un expert atestat, precum și îndeplinirea condițiilor de mediu.
Dacă apar neconformități, autoritatea poate impune lucrări de aducere la conformitate sau chiar desființarea parțială a construcției.
Autorizația se emite după finalizarea lucrărilor, dar nu le validează retroactiv și nu înlătură răspunderea contravențională.
Rolul ei este de a permite, ulterior, recepția și înscrierea construcției în cartea funciară.
Fereastra tranzitorie de un an
Art. 301 alin. (7) prevede că, timp de maximum un an de la intrarea în vigoare a Codului, așadar până la 25 august 2027, regularizarea poate fi solicitată și pentru alte categorii de construcții, indiferent de tip sau suprafață, cu condiția respectării acelorași cerințe urbanistice, tehnice, de mediu și fiscale.
Costul acestei căi excepționale de intrare în legalitate este însă mai ridicat, întrucât, potrivit art. 301 alin. (8) din Cod, cotele datorate Inspectoratului de Stat în Construcții, precum și taxele aferente certificatului de urbanism și autorizației de construire se calculează la o valoare de zece ori mai mare decât cea datorată în cazul executării legale a lucrărilor.
După expirarea termenului de un an, art. 301 alin. (12) prevede că autoritățile administrației publice locale pot proceda la desființarea lucrărilor neautorizate, cu recuperarea cheltuielilor, ori au obligația de a solicita instanței desființarea construcțiilor care nu au obținut autorizația de regularizare.
Termenele de prescripție: zece ani pentru desființare, incertitudine pentru amendă
Sub vechea reglementare, dreptul autorității de a cere instanței desființarea unei construcții executate fără autorizație era supus termenului general de prescripție de trei ani.
În prezent, art. 357 alin. (11) din Cod stabilește expres că acest drept se prescrie în zece ani, calculați de la data finalizării în fapt a lucrărilor.
Codul nu reglementează în mod expres efectele împlinirii termenului de 10 ani.
Este însă important de subliniat că prescripția privește dreptul material la acțiune al autorității administrației publice și nu are ca efect, prin ea însăși, intrarea în legalitate a unei construcții edificate fără autorizație.
Prescripția amenzii: o zonă de incertitudine
Art. 571 alin. (2) stabilește un termen de cinci ani de la data săvârșirii faptei pentru constatarea contravențiilor și aplicarea amenzilor, însă această prevedere se referă exclusiv la faptele prevăzute la art. 570, respectiv la contravențiile privind regimul construcțiilor.
Pentru contravențiile privind regimul autorizării, prevăzute la art. 357, Codul nu stabilește în mod expres un termen de prescripție.
Soluția completării cu dreptul comun contravențional, sugerată chiar de formula derogatorie a art. 571 alin. (2), este la rândul ei discutabilă, întrucât art. 581 alin. (3) prevede că, în aplicarea Codului, nu sunt incidente dispozițiile O.G. nr. 2/2001.
În aceste condiții, până la clarificarea legislativă sau jurisprudențială a problemei, rămâne incert termenul în care autoritatea poate constata și sancționa contravențiile prevăzute de art. 357, termenul de cinci ani prevăzut de art. 571 alin. (2) neputând fi extins, în mod automat, și asupra acestora.
Situațiile în curs la data intrării în vigoare a Codului urbanismului
Întrucât Codul urbanismului nu cuprinde o dispoziție tranzitorie referitoare la prescripțiile începute anterior intrării sale în vigoare, devine incident art. 6 alin. (4) din Codul civil, potrivit căruia prescripțiile începute și neîmplinite la data intrării în vigoare a legii noi rămân supuse dispozițiilor legale sub imperiul cărora au început să curgă.
În consecință, termenul de prescripție de zece ani este aplicabil exclusiv lucrărilor finalizate în fapt începând cu data de 25 august 2026.
Prescripțiile aflate în curs la această dată nu sunt prelungite, ca efect al legii noi, de la trei la zece ani, ci continuă să fie guvernate de termenul de trei ani prevăzut de legea anterioară.
De asemenea, în situațiile în care termenul de trei ani era deja împlinit la data intrării în vigoare a Codului urbanismului, dreptul la acțiune este stins prin prescripție, o normă legală ulterioară neputând avea ca efect reactivarea unui drept deja prescris.
Aceeași soluție, dublată de principiul aplicării legii contravenționale mai favorabile, se impune și în latura contravențională.
Astfel, în cazul faptelor epuizate anterior datei de 25 august 2026, respectiv atunci când lucrările au fost terminate în fapt ori sistate până la această dată, rămâne aplicabil termenul de prescripție de trei ani prevăzut de art. 31 din Legea nr. 50/1991, care curge de la data săvârșirii faptei.
În schimb, atunci când executarea lucrărilor a continuat și după această dată, fapta se consideră săvârșită sub imperiul noii reglementări, care devine aplicabilă în întregul ei, inclusiv sub aspectul termenului și al momentului de la care începe să curgă prescripția dreptului de a constata și sancționa contravenția.
Imposibilitatea recepției construcțiilor neautorizate
Art. 280 alin. (8) din Codul urbanismului prevede că lucrările executate fără autorizație de construire sau cu nerespectarea prevederilor acesteia nu pot fi recepționate, iar construcțiile fără recepție la terminarea lucrărilor nu se consideră finalizate.
Consecința practică este că terminarea efectivă a lucrărilor nu mai este suficientă pentru ca imobilul să dobândească statutul de construcție finalizată.
Recepția rămâne condiția de trecere către etapele ulterioare, inclusiv înscrierea în cartea funciară, iar accesul la ea presupune parcurgerea mecanismului de regularizare.
Majorarea cu 100% a impozitului pe clădiri
Pentru clădirile construite fără autorizație și neregularizate, impozitul pe clădiri se majorează cu 100%.
Majorarea se aplică de la data la care autoritatea administrației publice locale constată situația și se menține până la obținerea autorizației de regularizare sau până la desființarea construcției.
Este important de precizat că plata impozitului majorat nu are ca efect intrarea în legalitate a construcției.
Aceasta reprezintă doar îndeplinirea unei obligații fiscale și nu conferă proprietarului niciun drept asupra construcției, nu ține loc de autorizație de regularizare, nu permite înscrierea acesteia în cartea funciară și nu înlătură eventualele sancțiuni aplicabile pentru încălcarea disciplinei în construcții.
Astfel, proprietarul unei construcții neautorizate poate fi obligat atât la plata impozitului majorat, cât și la luarea măsurilor necesare pentru intrarea în legalitate sau, după caz, la desființarea construcției.
Regim contravențional semnificativ mai sever
La acestea se adaugă un regim contravențional semnificativ mai sever.
Potrivit art. 357 alin. (1) lit. b) și alin. (4) lit. b), executarea fără autorizație de construire, de desființare, de regularizare sau de modificare ori cu nerespectarea prevederilor acestora a lucrărilor de construire, de intervenție, de amenajare sau de desființare se sancționează cu amendă de la 50.000 la 1.000.000 lei, stabilită în raport cu gravitatea faptei și cu impactul asupra vecinătăților.
Alin. (5) adaugă, pentru nerespectarea autorizației sub aspectul regimului de înălțime, o amendă de la 50.000 la 500.000 lei pentru fiecare nivel neautorizat.
Amenda poate fi aplicată atât persoanelor fizice, cât și persoanelor juridice de drept public sau privat, iar avertismentul nu este disponibil pentru această faptă.
Aceeași conduită poate fi însă încadrată și la art. 570 alin. (1) lit. a), care sancționează realizarea unei construcții noi cu încălcarea prevederilor referitoare la autorizarea și executarea acesteia, cu amendă de la 50.000 la 100.000 lei.
Suprapunerea celor două texte, cu plafoane de amendă și termene de prescripție diferite, este una dintre problemele de reglementare pe care legiuitorul sau practica va trebui să le tranșeze.
Prezentul material are un caracter informativ și nu constituie consultanță juridică. Aplicarea dispozițiilor Legii nr. 169/2026 privind Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor , inclusiv a normelor tranzitorii, trebuie analizată de la caz la caz, în funcție de situația juridică, urbanistică și tehnică a fiecărui imobil.
Pentru o analiză juridică personalizată, vă rugăm să transmiteți solicitarea dumneavoastră în scris la adresa de e-mail: secretariat@piperea.ro.
Articol scris de Maria Covalciuc. Pentru noutați ne găsiți și pe social media. Piperea & Asociații,