Criza imobiliară: prețurile apartamentelor în 2010
Piața imobiliară este una dintre zonele în care efectele unei crize economice se văd rapid. Accesul mai dificil la finanțare, scăderea veniturilor și prudența cumpărătorilor pot reduce numărul tranzacțiilor și pot pune presiune asupra prețurilor.
Într-o asemenea perioadă, întrebarea principală nu este doar dacă prețurile vor scădea, ci și ce ar putea determina reluarea tranzacțiilor și revenirea încrederii în piață.
Programul „Prima casă” a fost gândit tocmai ca un mecanism de stimulare a accesului la credit și, indirect, a pieței rezidențiale. Eficiența unui asemenea program depinde însă nu doar de sumele disponibile, ci și de procedura prin care beneficiarii pot ajunge efectiv la finanțare.
Interviu despre deblocarea pieței imobiliare
Am acordat un interviu pentru Bloombiz in care am vorbit despre deblocarea pietei imobiliare din Romania.
Deblocarea unei piețe imobiliare presupune mai mult decât simpla creștere a numărului de credite acordate.
Este nevoie ca cererea și oferta să se întâlnească la un nivel de preț acceptabil pentru ambele părți, iar cumpărătorii să poată accesa finanțarea fără proceduri excesiv de complicate.
Într-o piață aflată după o perioadă de creșteri importante, ajustarea prețurilor poate deveni unul dintre mecanismele prin care tranzacțiile încep să reapară.
Criza și ajustarea prețurilor apartamentelor
Atunci când cererea scade, proprietarii și dezvoltatorii imobiliari se confruntă cu o piață diferită de cea din anii de expansiune.
Prețul cerut nu mai este suficient. Devine important prețul pe care cumpărătorul îl poate susține efectiv, fie din economii proprii, fie printr-un credit.
În acest context, o diferență mare între așteptările vânzătorilor și capacitatea financiară a cumpărătorilor poate bloca tranzacțiile pentru perioade îndelungate.
Reducerea prețurilor poate deveni astfel o consecință a dezechilibrului dintre ofertă și cerere.
Programul „Prima casă” și perspectivele sale
Cu privire la programul „Prima casa”, sunt inca sceptic in ceea ce priveste succesul acestuia.
Scepticismul față de un asemenea program poate porni din diferența dintre existența unei garanții de stat și capacitatea reală a beneficiarului de a trece prin toate etapele necesare pentru obținerea creditului.
Un program poate avea un buget important și poate beneficia de sprijin instituțional, dar rezultatul său depinde de rapiditatea și predictibilitatea procedurilor.
Pentru cumpărător, contează dacă poate găsi locuința, obține finanțarea și finaliza tranzacția într-un interval rezonabil.
Pentru vânzător, contează dacă procedura de acordare a creditului este suficient de sigură încât să accepte să aștepte finalizarea dosarului.
Creditarea și piața rezidențială
Piața imobiliară rezidențială este strâns legată de sistemul de creditare.
În perioadele în care băncile finanțează mai ușor achizițiile, numărul potențialilor cumpărători crește. Atunci când criteriile de creditare devin mai stricte, cererea se poate reduce rapid.
De aceea, un program de garantare poate influența piața doar dacă se transformă efectiv în credite acordate și tranzacții finalizate.
Simpla existență a unui plafon de garantare nu înseamnă automat că piața se va debloca.
Procedurile birocratice, un obstacol pentru program
Inca de anul trecut, am spus ca nu va avea mare succes datorita faptului ca implica prea multe proceduri birocratice cu acel fond de garantare.
Birocrația poate avea un impact direct asupra unei tranzacții imobiliare.
O vânzare presupune documente, evaluări, verificări, aprobări bancare și termene care trebuie coordonate între cumpărător, vânzător, bancă și celelalte instituții implicate.
Atunci când peste această procedură se adaugă încă un nivel de aprobare, timpul necesar poate crește și mai mult.
Într-o piață instabilă, întârzierile pot determina inclusiv renunțarea uneia dintre părți la tranzacție.
De ce contează viteza unei tranzacții
Un cumpărător care găsește o locuință trebuie să poată oferi vânzătorului o perspectivă rezonabilă asupra momentului în care tranzacția va fi finalizată.
Dacă aprobarea finanțării este incertă sau durează prea mult, vânzătorul poate prefera un alt cumpărător.
În același timp, persoana care solicită creditul poate suporta costuri pentru evaluări, documentație și alte formalități fără certitudinea că tranzacția se va încheia.
De aceea, eficiența administrativă este importantă pentru succesul unui program de stimulare a pieței imobiliare.
Plafonul de garantare nu este problema principală
Nu este vorba neaparat de plafonul de garantare. Acesta poate sa fie oricat.
Ideea subliniază diferența dintre resursele disponibile și capacitatea unui program de a produce efecte concrete.
Un plafon mare poate permite, teoretic, garantarea unui număr important de credite. Dacă însă procedura este dificilă, numărul beneficiarilor efectivi poate rămâne redus.
În această situație, problema nu mai este lipsa banilor alocați, ci modul în care programul funcționează practic.
Cererea reală și nivelul prețurilor
Un alt factor important este nivelul prețurilor locuințelor.
Chiar și atunci când există posibilitatea de creditare, cumpărătorii pot amâna decizia dacă estimează că prețurile vor continua să scadă.
Această așteptare poate reduce și mai mult numărul tranzacțiilor și poate pune presiune suplimentară asupra vânzătorilor.
Piața poate intra astfel într-un cerc în care cumpărătorii așteaptă prețuri mai mici, iar proprietarii încearcă să mențină prețurile cât mai aproape de nivelurile anterioare.
Deblocarea pieței prin apropierea dintre cerere și ofertă
Pentru reluarea tranzacțiilor, diferența dintre suma cerută de vânzător și suma pe care cumpărătorul o poate plăti trebuie să se reducă.
Această apropiere se poate produce prin scăderea prețurilor, prin creșterea accesului la finanțare sau printr-o combinație a celor două.
Un program precum „Prima casă” poate contribui la stimularea cererii, dar nu poate elimina complet efectele economice care determină cumpărătorii să fie mai prudenți.
În cele din urmă, piața se deblochează atunci când există suficienți cumpărători capabili și dispuși să cumpere la prețurile cerute.
Piața imobiliară și încrederea cumpărătorilor
Încrederea joacă un rol important în orice piață.
Achiziția unei locuințe presupune, pentru majoritatea persoanelor, un angajament financiar pe termen lung. Într-o perioadă de incertitudine economică, oamenii pot deveni mai reticenți în asumarea unui credit important.
De aceea, revenirea pieței imobiliare depinde nu doar de nivelul dobânzilor sau de programele guvernamentale, ci și de percepția cumpărătorilor asupra stabilității veniturilor și asupra evoluției viitoare a prețurilor.
Criza imobiliară și mecanismele de corecție ale pieței
O perioadă de scădere a prețurilor poate fi dificilă pentru proprietari și dezvoltatori, dar poate reprezenta și un proces de ajustare după o perioadă de creștere accelerată.
Atunci când prețurile se apropie din nou de puterea reală de cumpărare, numărul potențialilor cumpărători poate crește.
Din această perspectivă, deblocarea pieței nu depinde de menținerea artificială a unui anumit nivel al prețurilor, ci de refacerea echilibrului dintre valoarea locuințelor, venituri și accesul la finanțare.
Articol scris de Piperea & Asociații, iar pentru noutați ne găsiți și pe social media.